广州城更如何冲刺1800亿目标？市住建局：城中村改造做加法！

今年，广州城市更新要冲刺1800亿元以上固定资产投资的目标，如何充分发挥改造的叠加效应？

广州市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）给出解题之法：创新“做加法”，将城中村改造与保障房筹建、“好房子”建设、建筑业转型升级、落实“双碳”行动相结合，实现“一改多得”，推动城市能级跃升、品质提升、产业升级。羊城晚报全媒体记者获悉，近期，市住建局开展“政策直通车”专项行动，推动“加法”落地。

广州在城中村改造中做加法 梁怿韬 摄

改造+保障房：助力新来穗人员安居发展

广州新市民、青年人群基数大，年均新增净流入人口多，即便是完成改造、房屋品质全面提升的城中村，其供给结构仍与新市民、新青年的需求不匹配。

市住建局收集3万余调研问卷发现：在供给端，改造后的村民安置房约2/3用于出租，以大户型居多；在需求端，市场需求以60平方米以下小户型为主。为破解需求与供给的错配，市住建局发动全国优秀设计单位、专业整租运营团队参与设计竞赛，形成可推广的优秀案例，推动城中村和保障房融合聚变。

保障房“租商融合”的新业态模式，是广州集思广益之后，在城中村改造中开展的新探索。

市住建局鼓励引导村民和村集体，利用富余安置房建设保障性租赁住房，将原有户型拆分为42.5、28.3平方米的实用性户型，降低租金总价，引入企业进行整租运营，结合底商裙楼完善社区配套，打造具有市场竞争力、可持续发展的“租住+商业+市场化运作”新业态模式。同时，通过“刚性任务+灵活抵扣”的保障性住房任务，激发属地政府的积极性。

罗冲围片区城中村改造的6个安置地块，率先试点新模式。按自住静区（80-130平方米户型）与租赁动区（40-75平方米户型）分栋布局，保障村民居住独立性与租客生活自由度。罗冲围片区试点实施三维度分区设计策略，系统破解混合社区功能干扰难题，形成了城中村改造后社区“文化存续—品质提升—活力再生”的良性循环，已纳入《广州市城中村改造暨保障性住房、整租运营一体化设计导则》向全市推广。

改造+好房子：安置区户型迭代20轮

市住建局以建设“好房子”为目标推动城中村安置区建设，基于绿色生态发展和群众对健康生活的切实需求，从用地与规划、安全与耐久、舒适与健康、节能与环保、智慧与数字、运营与维护等维度设定指标，推动安置区全面按照“好房子”标准设计建造，满足村民对美好新生活的向往。

在“好房子”建设上，罗冲围片区安置房邀请村民参与设计。户型经过20轮迭代，实用率普遍提升约10个百分点，预留可变空间，提供更多灵活性与个性化选择。小区园林与外部融合，营造公园里的小区、小区里的公园。归家流线结合中心景观，设置尺度宜人、曲折有致的园林式步行系统，形成人车完全分流的交通组织方式。

成功引入华为广州研发中心的罗冲围片区，将重塑业态，依托产业资源打造科技组团，配套商业中心、54班九年制学校和社区医院，打造15分钟生活圈，推动产城融合。在智慧治理方面，改造将实施数字赋能的全周期管理，建立设备运维、服务调度、数据决策、应急指挥四大中枢系统，配置无人机社区配送路线，住区设置屋顶停机坪。

改造+智能建造：“像造汽车一样造房子”

“智能建造与工业化建筑”产业已被纳入广州市“12218”现代化产业体系重点发展。市住建局把握城中村改造的建设机遇，出台政策，推广使用智能建造与工业化建筑技术，明确新开工城中村改造项目必须拿出一定比例采用模块化建筑建设，对新开工的保障性住房必须不少于一定面积比例采用模块化建筑建设，保障性租赁住房、配售型保障房采用装配化装修，多场景、全方位培育产业发展。

罗冲围片区首开区安置地块项目将成为装配式及智能建造试点，采用“单元模块组合技术”方案，可达到装配式建筑AA级标准（装配率76%—90%，仅次于90%以上的AAA级标准），具有技术成熟易于落地实施、结构安全可靠、成本可控经济优势明显、施工便捷高效等优点。

罗冲围片区还将在安置房试点引入的集成厨卫模块，全部由工厂自动化生产加工，运到现场连接安装。相比传统工艺，装配式技术在工厂内实现精准制造，尺寸、风格和质量高度统一，有效提升住宅的整体品质与居住舒适度，打造安置区项目“四好”住宅。

改造+绿色低碳：建筑垃圾变废为宝

城中村改造不仅是空间重构，更是资源循环的实践。市住建局指导各项目通过就地绿色处理方式，建筑垃圾将实现资源化利用。

越秀区瑶台城中村改造项目针对建筑拆除产生的废弃混凝土、桩基施工产生的废弃渣土，制定全流程资源化利用方案。该方案计划采用“拆除-破碎-回用”一体化作业模式，减少运输与二次污染风险。一方面，将废弃渣土通过流态固化土技术预拌处理，用于场地溶洞充填、基坑肥槽及管线沟槽回填，实现废弃渣土能用尽用。另一方面，针对后期场地内混凝土路面拆除后的废弃混凝土、桩基施工产生的废弃渣土，计划采用移动式破碎机对废弃混凝土进行水泥稳定碎石混合料再生，用于项目的市政道路建设，实现“拆旧建新”闭环。

据介绍，通过积极探索城中村改造与弃物再利用相结合的创新模式，建筑废弃物全链条再生利用，项目预计减少外运垃圾量超5万吨，再生建材使用比例达30%，为广州市高密度城区改造探索绿色低碳新路径提供示范样板。

文 | 记者 陈玉霞 通讯员 祝健轩